O mercado imobiliário ganhou protagonismo no debate sobre a reforma tributária, que entra em fase de testes neste ano e traz mudanças diretas para contratos de aluguel, como o fim da exigência de garantias duplas, novas regras tributárias para grandes investidores e descontos na base de cálculo de impostos sobre locações residenciais.
Para especialistas, as discussões que circulam nas redes sobre a tributação são resultado de incertezas típicas de um período de transição.
A advogada especialista em direito imobiliário Danielle Biazi e o presidente-executivo do IBPT (Instituto Brasileiro de Planejamento e Tributação), João Eloi Olenike, afirmam que, por mais que realmente haja mudança nos impostos, a medida busca atingir somente grandes investidores e empresas do setor imobiliário, não se aplicando de forma automática a qualquer locação.
Entenda as mudanças
Segundo Olenike, “o foco para quem mora de aluguel é estabilidade e previsibilidade”. Para esse público, há uma série de mudanças, a começar pelo fim das garantias duplas: agora, é proibido exigir fiador e caução no mesmo contrato.
Outra novidade é uma maior proteção na venda do imóvel. Se o dono vender a casa, o novo proprietário deve respeitar o contrato até o fim — caso tenha cláusula de vigência — ou dar no mínimo 90 dias para a desocupação.
No aspecto tributário, o governo aplicou um desconto de R$ 600 mensais na base de cálculo do imposto para aluguéis residenciais. O objetivo é evitar que o novo imposto conjunto — IBS/CBS (Imposto sobre Bens e Serviços/Contribuição sobre Bens e Serviços) — seja repassado integralmente para o preço final.
Para proprietários e investidores, a batalha é lucratividade contra profissionalização, dividindo o mercado em dois grupos: o pequeno locador e o investidor profissional.
O pequeno locador é quem tem até três imóveis e uma renda anual proveniente do aluguel inferior ou igual a R$ 240 mil, e não é atingido pela nova medida. Esse perfil continua no regime simples do Imposto de Renda.
Quem ultrapassa as condições acima, entrando na categoria de investidor profissional, passa a figurar no regime regular de IBS/CBS. A alíquota será reduzida em 70%, mas há aumento no custo administrativo.
Neste cenário, Olenike aconselha a criação de holdings ou a busca por fundos imobiliários para otimização dos ganhos.
Aluguel por temporada
É considerada locação por temporada a estadia com duração de até 90 dias. A equiparação desta modalidade à de atividade hoteleira só ocorre para quem é considerado contribuinte regular do IBS/CBS.
No caso de pessoa física, só é enquadrado se possuir mais de três imóveis destinados à locação e possuir receita anual superior a R$240 mil.
Biazi prevê que a maior exigência de transparência quanto à natureza e os valores das locações, como previsto no texto, pode abrir espaço para isenções, benefícios fiscais e até mesmo para redução de custos aos inquilinos.
Ela reforça que a reforma ainda se encontra em fase de testes, com as mudanças ocorrendo de forma gradual e com impactos fracionados — os impactos para as locações, por exemplo, são estimados para agir de forma escalonada até 2030.
Impactos
Na visão do especialista em direito tributário Rafael Guazelli, o risco central para o inquilino é o repasse de custos: por mais que o locatário não pague impostos diretamente, é possível que proprietários elevem o preço para compensar os novos gastos.
Para o proprietário, Guazelli recomenda cautela, visto que a tributação foca na profissionalização, e o especialista considera essencial um bom planejamento tributário.
Em suma, o mercado caminha para um cenário de preços levemente mais altos para quem aluga e necessidade de gestão contábil rígida para quem investe”, finaliza.
Movimentos do mercado
Biazi reforça que é natural e esperada uma insegurança nos primeiros meses após a implementação da reforma. Depois disso, a advogada aposta em movimentos como uma maior formalização dos contratos de locação por parte do setor de aluguéis.
Isso será essencial para que locadores e investidores possam acessar corretamente as isenções, reduções de alíquota e benefícios previstos tanto para pessoas físicas quanto jurídicas”, afirma.
Também é possível, em sua visão, uma simplificação para as empresas do setor, com o fim do PIS (Programa de Integração Social) e da Cofins (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social), que darão lugar a um modelo tributário mais uniforme.
O impacto, portanto, não é generalizado: ele varia conforme o perfil do locador, o volume da atividade e a forma como a locação é explorada”, complementa.
Impasse global
Embora a discussão no Brasil esteja vinculada à reforma tributária, diversos países enfrentam desafios quanto ao avanço sistêmico de aluguéis de imóveis por temporada.
É o caso de alguns países europeus como Espanha e Portugal, em que o impacto extremo de plataformas como Airbnb passou a atuar, na prática, como especulação imobiliária, alterando a precificação de bairros e de moradias.
Guazelli acredita que a nova formulação de tributação no Brasil reflete uma tendência global de regulação, ainda que utilizando ferramentas nacionais.
Com isso, o país alinha-se aos europeus reconhecendo que o modelo de aluguel de curtíssima temporada gera distorções no mercado imobiliário e concorrência desleal com o setor hoteleiro. A reforma brasileira confronta esse fenômeno equiparando a locação por temporada a um serviço.
O país não proibiu o modelo de plataformas digitais, mas o encareceu via impostos para proteger o direito à moradia e equilibrar o jogo com o turismo tradicional, adaptando o combate à crise global de habitação à nossa complexa realidade tributária”, finaliza.
Portal Correio
